住房貸款利率調整 利息是增加還是減少?

2019-08-25 21:58 瀏覽:7095 評論:0 來源:發商機網




住房貸款利率調整

剛剛,央行宣布:個人住房貸款利率將調整,利息支出變不變?新老劃斷怎么算?且看7大核心要點!

8月25日下午,央行發布2019年第16號公告,內容涉及新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜。

核心要點是:

1、堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制;

2、改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程;

3、保持個人住房貸款利率水平基本穩定;

4、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率;

5、二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點;

6、新老劃斷,2019年10月8日前已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行;

7、公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

隨后,央行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問。

公告主要針對新發放個人住房貸款利率

央行有關負責人表示,個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

此前央行已公告,為深化利率市場化改革,提高利率傳導效率,推動降低實體經濟融資成本,中國人民銀行決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制,自2019年8月20日起,授權全國銀行間同業拆借中心于每月20日(遇節假日順延)9時30分公布貸款市場報價利率,作為各銀行新發放貸款定價的主要參考,同時作為浮動利率貸款合同的定價基準。

央行負責人表示,通過改革完善LPR形成機制,可以起到運用市場化改革辦法推動降低貸款實際利率的效果。一是前期市場利率整體下行幅度較大,LPR形成機制完善后,將對市場利率的下降予以更多反映。二是新的LPR市場化程度更高,銀行難以再協同設定貸款利率的隱性下限,打破隱性下限可促使貸款利率下行。監管部門和市場利率定價自律機制將對銀行進行監督,企業可以舉報銀行協同設定貸款利率隱性下限的行為。三是明確要求各銀行在新發放的貸款中主要參考LPR定價,并在浮動利率貸款合同中采用LPR作為定價基準。為確保平穩過渡,存量貸款仍按原合同約定執行。四是中國人民銀行將把銀行的LPR應用情況及貸款利率競爭行為納入宏觀審慎評估(MPA),督促各銀行運用LPR定價。

保持個人住房貸款利率水平基本穩定

8月20日,LPR形成機制改革后的首次報價誕生。當日9:30分左右,中國貨幣網公布新LPR首次報價結果,1年期LPR報價4.25%,5年期以上LPR為4.85%。利率有所下降,但幅度不大。

對于房貸利率,中國人民銀行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上透露,新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。金融行業應當注意,“房住不炒”的定位不能偏離,避免把房地產工具化。劉國強同時表示,不將房地產作為短期經濟刺激的手段,保持個人住房貸款利率基本穩定,“具體怎么操作,過幾天央行將發布個人住房貸款利率政策的公告,但有一點是肯定的:房貸的利率不下降。”

今日央行的公告就明確,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點,公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

央行2019年第16號公告全文如下:

為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下:

一)、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。

二)、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

三)、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

四)、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

五)、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

六)、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務,依法合規保障借款人合同權利和消費者權益,嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務,確保相關工作平穩有序進行。

七)、2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。

八)、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問

1.公告發布的背景是什么?

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,人民銀行發布公告,明確個人住房貸款利率調整相關事項。

2.改革后個人住房貸款利率如何定價?

改革后,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。

3.確定定價基準時,相應期限如何理解?

目前,LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。

4.什么是利率重定價?

利率重定價是指,貸款銀行按合同約定的計算方式,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定,最短為1年,最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

5.對于居民家庭有什么影響?

公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

6.何時實施?

2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級系統,組織員工培訓,同時,采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作,以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

一、個人住房貸款迎重大調整 房貸利率告別打折時代

央行重磅!個人住房貸款迎重大調整,房貸利率告別打折時代,LPR成定價基準,這三大要點關乎“房奴”錢袋子。

貸款利率并軌啟動后,影響最為廣泛的個人住房貸款利率的調整政策終于明確。

8月25日,央行發布公告稱,為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

定價基準轉換后,全國范圍內新發放的首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

從央行此次公告的內容看,有以下幾點問題最為值得關注:

1、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。

2、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。央行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行在此基礎上合理確定每筆貸款的具體加點數值,加點數值在合同期限內固定不變。

3、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

4、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

要點一:房貸利率短期內不會因為定價基準切換而下降

雖然LPR改革是為了降低實體經濟融資成本,且8月20日公布的改革后首次報價結果也確實較相應期限的貸款基準利率有所下降,但需要強調的是,本次LPR改革主要惠及的是企業部門的融資成本下降,對于居民部門來說實際影響并不大。尤其是在近期房地產調控再次趨嚴的背景下,業內普遍認為,短期內大部分城市的房貸利率不會下降,甚至還會進一步小幅上升。

一股份行中層人士對券商中國記者表示,對銀行來說,小微企業貸款、個人住房按揭貸款的利率都主要是根據供求關系確定,受基準利率影響較少,銀行一般會先確定貸款實際利率,然后再貸款合同上倒推實際利率與基準利率的倍數關系來填寫貸款合同。因此,即便今后新發放貸款要求以LPR為定價基準,但實際情況中短期內對此類貸款影響較小。

根據央行公告,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成,加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求。

也就是說,官方規定了銀行新發放的個人住房貸款利率的“下限”,即最近一個月相應期限的LPR利率加點,而加點的“下限”則有兩部分組成,第一部分是央行規定的全國最低標準,第二部分是央行省一級分支機構根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內商業性個人住房貸款利率加點下限。

具體來說,央行公告稱:

1、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

2、央行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

央行相關負責人解釋稱,定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

前后對比看,對首套房定價基準來說,8月20日5年期以上LPR比4.9%的5年期貸款基準利率只低了5bp;對二套房定價來說,5.45%的“下限”利率水平相當于為在5年期基準利率基礎上上浮11%,比目前大部分城市執行的基準上浮20%要低。

但這是否就意味著新發放的住房貸款利率就會比原來的有所降低呢?短期內恐怕很難。

央行副行長劉國強前不久就明確表示,利率市場化重點是要降低實體經濟的融資成本,對于房地產市場,要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率基本穩定。房貸利率由參考基準利率變為參考LPR,但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩定。

“這次利率并軌改革,房貸的利率由基準利率變為參考LPR,參考的基準變了,但利率水平不能下降。”劉國強稱。

進入7月以來,隨著房地產調控政策再次趨嚴,不少城市的首套房貸利率有所上調。據融360分析師李萬賦分析,一方面,未來銀行將加速調整信貸結構,減少房地產行業占用的信貸資源,并將更多的信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業、中小微企業等方向;另一方面,房地產調控短期內不會放松,資金環境較為緊張,未來或將有更多城市繼續收緊房貸政策。

此外,對于存量住房貸款利率將如何調整?央行表示仍按原合同約定執行。不過,不少分析人士認為,未來存量貸款合同也會逐步有序地切換定價標準,央行行長易綱就曾表示,貸款利率實際上已經放開,但仍可進一步探索改革思路,如研究不再公布貸款基準利率等。中信證券研究所副所長明明曾對券商中國記者表示,貸款利率并軌初期,存量貸款合同不適合“一刀切”地切換。初期可考慮分品種、分期限分步推進存量貸款合同的切換。從貸款品種看,最好先調整企業貸款,因為企業貸款規模相對集中,企業接受度更高;一段時間后再調整居民貸款尤其是住房按揭貸款。從貸款期限看,可考慮先調整短期貸款,再調整長期貸款。

要點二:基準利率“打折”的住房貸款利率一去不復返

雖然央行方面表示,與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。但由于房地產政策“因城施策”,對于不同城市的實際影響會有所不同。

央行規定,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這意味著過去及現在部分城市還存在的首套房利率降至基準以下的“打折”情況將一去不復返。

以上海為例,融360大數據研究院監測的數據顯示,7月上海首套房貸款平均利率為4.84%,環比下降7個基點,上海地區首套房貸利率降至基準以下,超越廈門成為全國最低。上海地區監測的30家銀行分支機構中,7家銀行在7月下調了首套房貸款利率,3家銀行有所上調。調整后,執行基準利率95折(即4.655%)的銀行數量增加至17家,有的銀行甚至可以做9折(4.41%)。

因此,10月8日起在上海新發放的首套房住房貸款利率,最低也要4.85%,比基準95折的4.655%水平要高出0.195個百分點。

要點三:新發放的住房貸款利率可以每年調整一次

雖然今后再無基準利率“打折”的住房貸款利率,但并不意味著長期看住房貸款利率不會下調。按照規定,新發放的住房貸款利率每年會有一次調整的機會。

央行公告稱,借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。

利率重定價是指,貸款銀行按合同約定的計算方式,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定,最短為1年,最長為合同期限。每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

不過,值得注意的是,住房貸款利率每年可以調整的部分僅限于定價基準部分,即最近一個月相應期限的LPR,而對于在LPR基礎上的加點部分,則在合同期限內固定不變。

改革后的LPR報價周期變為每月的20日更新一次。對住房貸款借款人來說,今后貸款利率可以每年調整一次,有分析認為,雖然在“房住不炒”的政策基調下,中短期內房貸利率難以下降,但長期看,隨著全球央行再次進入貨幣寬松周期,利率將延續下行趨勢,相應的,LPR的變動趨勢也會是緩慢下行,會帶動貸款利率下行。

因此,新發放的住房貸款利率可以每年有一次根據最新LPR報價的調整機會,長期看,對減少借款人的綜合利息支出或是利好。

二、央行宣布個人住房貸款利率將調整 且看7大核心要點

昨日,中國人民銀行發布公告,明確個人住房貸款利率調整相關事項。自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

根據公告,每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。

目前,LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。

中國人民銀行相關負責人表示,公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,中國人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

中國人民銀行相關負責人稱,個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。此次調整也是為了落實好“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益。

公告還要求,中國人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

三、央行發布新規,新發放商業性個人住房貸款利率有變化

中國人民銀行消息,為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下:

一)、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。

二)、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

三)、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

四)、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

五)、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

六)、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務,依法合規保障借款人合同權利和消費者權益,嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務,確保相關工作平穩有序進行。

七)、2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。

八)、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問

1.公告發布的背景是什么?

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,人民銀行發布公告,明確個人住房貸款利率調整相關事項。

2.改革后個人住房貸款利率如何定價?

改革后,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。

3.確定定價基準時,相應期限如何理解?

目前,LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。

4.什么是利率重定價?

利率重定價是指,貸款銀行按合同約定的計算方式,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定,最短為1年,最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

5.對于居民家庭有什么影響?

公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

6.何時實施?

2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級系統,組織員工培訓,同時,采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作,以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

四、LPR改革之后 央行調整新發個人住房貸款利率政策

在LPR報價機制公布一周后,商業性住房貸款利率隨之調整。

8月25日,中國人民銀行發布公告(〔2019〕第16號),對新發放商業性個人住房貸款利率進行調整。

與此前房貸利率多掛鉤基準利率不同,此次改革后,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

天風證券銀行業首席分析師廖志明對記者分析稱,新規定實施后,銀行住房按揭貸款利率需同時滿足全國及地方住房信貸政策要求規定的加點下限要求,在不突破此下限情況,根據借款人資質等,確定最終貸款利率。

1、改革后如何定價?

對于此次改革的目的,央行在答記者問中表示,個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。

同時,央行稱,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,人民銀行發布公告,明確個人住房貸款利率調整相關事項。

央行在答記者問中表示,改革后,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。

目前,LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。

據記者了解,此前商業性住房貸款合同中的利率,多基于基準利率定價,根據基準利率選擇上浮或者下浮。

如遇到央行調整基準利率,在合同中,一般規定了相應的調整方式。在基準利率發生變動時,貸款人可以與銀行協商選擇:合同利率不變;或者根據結息方式(比如按月結息、按季結息、按年結息等),在新的同期貸款基準利率調整基礎上,在相應結息周期后,根據調整后利率結息。

“住房按揭貸款是差異化管理,要同時滿足全國及地方調控要求。”廖志明對記者分析稱,銀行住房按揭貸款利率需同時滿足全國及地方住房信貸政策要求規定的加點下限要求,在不突破此下限情況,根據借款人資質等,確定最終貸款利率。全國要求首套房房貸利率不能低于LPR,比如,地方要求加點幅度不能低于30BP,那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若,這個借款人資質一般,銀行可以與借款人協商貸款利率為LPR+50BP。

2、房貸利率是否會下降?

對于新政策實施時間和新舊合同的要求,央行規定,2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級系統,組織員工培訓,同時,采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作,以確保轉換過程平穩有序。

2019年10月8日前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

央行規定,定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

廖志明就各地情況分析認為,上海是住房按揭貸款利率最低的大城市,首套房貸款利率95折較普遍,估計之后利率要比之前實際利率上調些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣。考慮到未來LPR可能會下降,而基準利率不動,LPR定價可能更劃算些。他同時認為,此次調整對銀行凈息差是好事,緩解息差下行壓力。

央行同時規定,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。

“就目前的政策導向看,房貸利率不會降低。”人民銀行某地方中心支行行長對記者分析稱。

五、專家:央行調整的根本是據LPR來確定個住房貸款利率

中國人民銀行今天發布公告表示,為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下:

一)、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。

二)、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

三)、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

四)、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

五)、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

六)、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務,依法合規保障借款人合同權利和消費者權益,嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務,確保相關工作平穩有序進行。

七)、2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。

八)、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

此時,看完公告全文的你是不是一臉茫然?覺得每個字都認識,但就是看不懂。沒關系,央視新聞小編來幫你劃劃重點!

公告明確,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中

首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR;

二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

因此,以上兩條內容的變化可以具體解讀為:

定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR;

二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

房貸調整頻率是最高1年,最低可以不調整;也就是房貸利率不會每個月都跟著LPR走,但預計未來銀行為了降低自身的銀行賬戶利率風險,會要求客戶每年做一次重定價,根據LPR一年變一次。

同時,央行省級分支機構將按照“因城施策”原則,根據當地房地產市場形勢變化,確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

專家:央行調整的根本是據LPR來確定個住房貸款利率

能不能說得再簡單點?來聽聽專家怎么說!

國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示

以5年以上貸款利率為例,原基準利率為4.9%,現LPR為4.85%——首套房貸若不加點,比基準利率低5個基點(目測加點可能性高);二套房貸加60個基點后為5.45%(4.85%+0.6),約為基準利率上浮11%。

此次調整的最重要的變化,是個人住房貸款定價基準的變化。

在這次調整之前,個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率,即按基準利率上浮或者下浮多少,來確定個人住房貸款利率。調整之后,個人住房貸款的定價基準是貨款市場報價利率(LPR),即在LPR的基礎上加點,根據LPR來確定個住房貸款的利率,這是這次調整的根本。

結合“因城施策”原則,小編認為以上變化的具體影響的效果類似于對部分優質首套房貸設置了更高的門檻,因為之前首套房的房貸多數是按照基準利率執行,每個城市的執行水平不一樣,部分城市也有很多優質客戶可以享受95折,仍然有少部分客戶可以享受9折優惠。

簡單地來算筆賬(這可是買房一族最關心的噢):

二套房利率一般是按照指導利率的1.1倍數,央行此次要求4.85%+60BP大致為5.45%,正好和此前1.1倍5.4相當略高。

首套房利率最低4.85%,和當前利率水平比不同城市影響不一樣,對于允許下浮的城市而言,和當前9折利率比,實際有所提升,因為新的政策不允許首套房利率在LPR基礎上下浮。

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(責任編輯:曉發原創)
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